Besonderes Städtebaurecht "Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen"

Die städtebauliche Ordnung, Entwicklung und Gestaltung von Städten und Gemeinden ist ein gemeinsam zu gestaltender Gemeinwohlauftrag und eine immer währende entwicklungspolitische Aufgabe der Gemeinden.

Eine Städtebauliche Sanierungsmaßnahme nach den §§ 136ff. BauGB wird in einem Sanierungsgebiet durchgeführt, um städtebauliche Missstände oder funktionelle Schwächen zu beheben, wesentlich zu verbessern oder umzugestalten. 

Voraussetzungen für die Festlegung eines Sanierungsgebietes ist das Vorhandensein von städtebaulichen Missständen nach § 136 BauGB,
diese werden dabei unterschieden nach:

Funktionsschwächen, dies sind z.B.:

• Beeinträchtigungen des fließenden und ruhenden Verkehrs
• Beeinträchtigungen der Infrastrukturausstattung wie z. B. die Ausstattung mit Grünflächen, Spiel und Sportanlagen, Gemeinbedarfseinrichtungen unter Berücksichtigung der sozialen und kulturellen Aufgaben des Gebietes
• Fehlende Ausstattung der Straßen und Plätze

Substanzschwächen, dies sind z.B.:

• eine schlechte Belichtung, Besonnung oder Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten
• Mängel der baulichen Beschaffenheit von Gebäuden (Gebäudezustand, Gebäudeausstattung)
• eine schlechte Zugänglichkeit der Grundstücke
• Nutzungskonflikte bei Funktionsmischungen
• eine qualitativ und quantitativ ungünstige Ausnutzung der bebauten und unbebauten Grundstücke
• negative Einwirkungen, die von Grundstücken, Betrieben, Einrichtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen (z.B. Lärm, Schmutz, Erschütterungen)

Es ist dann die Durchführung von Vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB und die Festlegung der Art des Verfahrens erforderlich:

Nach dem besonderen Städtebaurecht wird unterschieden in zwei grundsätzliche Sanierungsverfahren:

• dem klassischen, auch umfassenden Verfahren
  Im klassischen Verfahren nach § 142 BauGB werden keine Ausbaubeiträge für die Herstellung und Erschließung von Straßen und Plätzen erhoben nach KAG oder dem §127 BauGB. Am Ende der Sanierung prüft ein unabhängiger Gutachterausschuss, ob durch die Investitionen der öffentlichen Handsanierungsbedingte Bodenwertsteigerungen vorliegen. Liegen diese vor, so ist ein Ausgleichsbetrag zu erheben.
• dem vereinfachten Verfahren
  Im Falle das im öffentlichen Raum ein Neuausbau erfolgen sollte, werden Ausbaubeiträge (§ 154 BauGB) für die Herstellung und Erschließung von Straßen und Plätzen nach KAG oder dem § 127 BauGB auch im vereinfachten Verfahren nach § 142BauGB erhoben – wie dies auch ohne Sanierungsgebiet erfolgen würde. Es werden jedoch keine Ausgleichsbeträge nach §§ 152 bis 156a BauGB für Wertsteigerungen erhoben

Die vorbereitenden Untersuchungen stellen die Grundlage für die förmliche Festlegung eines Sanierungsgebietes dar:

• Die vorbereitenden Untersuchungen dienen dazu, mittels einer Bestandsaufnahme und Analyse, die in einem zuvor festgelegten Untersuchungsgebiet vorherrschenden sozialen, strukturellen und städtebaulichen Themen und Zusammenhängen zu identifizieren und zu werten, um somit eine Beurteilungsgrundlage über die Notwendigkeit der Sanierung zu gewinnen.
• Prinzipien: Einheitliche Vorbereitung, zügige Durchführung, fachliche und rechtliche und finanzielle Unterstützung
• Wichtige Schritte: Prioritäten festlegen und Planungen vorantreiben

Es wird dann ein Integriertes Handlungskonzept erstellt. 

• Darstellung des Entwicklungsstandes der Gemeinde
• Darstellung der funktionalen und strukturellen Mängel (§ 136 BauGB)
• Zukunftsperspektiven der Gemeinde
• Mittelfristiges Finanzierungskonzept (§ 149 BauGB)
• Dokumentation von Beteiligung und Mitwirkung der Bürgerinnen und Bürger
• Maßnahmenkatalog mit Realisierungszeitraum und Prioritäten
• Inhalte sind beispielweise auch Nahversorgung, Naherholung, Ortsbild, Verkehr und die Ergebnisse der Bürgerbeteiligung

Zum Abschluss erfolgt dann die Ausweisung eines Sanierungsgebietes nach §143 BauGB

Das Sanierungsgebiet wird als Satzung durch den Stadtrat beschlossen. 

Das förmlich festgelegte Sanierungsgebiet ist so zu begrenzen, dass sich die Sanierung zweckmäßig durchführen lässt. Einzelne Grundstücke, die von der Sanierung nicht betroffen werden, können aus dem Gebiet ganz oder teilweise ausgenommen werden. Ergibt sich aus der Sanierung, dass Flächen außerhalb des Sanierungsgebiets für Ersatzbauten oder Ersatzanlagen zur Unterbringung von Bewohnern oder Betrieben oder Gemeinbedarfs- oder Folgeeinrichtungen in Anspruch genommen werden müssen, kann die Gemeinde geeignete Gebiete für diesen Zweck festlegen.

Das Sanierungsgebiet ist zu bezeichnen und es sind Fristen festzulegen, in der die Sanierung durchgeführt werden soll. Eine Frist von 15 Jahren sollte nicht überschritten werden, sie kann aber verlängert werden. 

Sanierungsgebiete in Bad Kreuznach